开元观察:2020年三季度楼市政策-腾博会手机版



开元观察:2020年三季度楼市政策

作者:开元评估 点击:

01全国房地产政策
2020年三季度全国房地产政策

时间

政策

内容要点

720

国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到十四五期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

724

韩正主持召开房地产工作座谈会

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈。

会议强调坚持稳地价、稳房价、稳预期三稳目标,落实长效机制,确保房地产市场平稳健康发展。

730

中央政治局会议再提房住不炒

此次政治局会议重申房住不炒定位,指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

811

《中华人民共和国契税法》

该规则自202191日起执行。

1契税税率没变,仍然为3%-5%,这是重点!

2、新增了四项契税征收,同时适当拓展了税收优惠政策。

3、纳税申报发生变化,先交税。

4、新增退税规定。

811

《中华人民共和国城市维护建设税法》

该规则自202191日起执行。

第二条:城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额!

第七条:城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致,分别与增值税、消费税同时缴纳。

812

个人房贷将统一转换为lpr定价

工建农中邮储五家国有大行均发布公告称,将于2020825日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为lpr。批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于20201231日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

820

住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会

约谈了12家房企,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即传闻已久的三道红线,标准具体为:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的净负债率不得大于100%,房企的现金短债比小于1

根据房企的踩线情况,分为红、橙、黄、绿四档,然后实施差异化债务规模管理。

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;

橙色档:如果碰到两条线,有息负债规模年增速不得超过5%

黄色档:碰到一条线,有息负债规模年增速不得超过10%

绿色档:三条线都未碰到,有息负债年规模增速不得超过15%

829

《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》

工作目标:2025年,基本补齐既有居住社区设施短板,新建居住社区同步配建各类设施,城市居住社区环境明显改善

既有居住社区:结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作,通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式,因地制宜补齐既有居住社区建设短板。

新建住宅项目:要按照完整居住社区建设标准,将基本公共服务、便民商业服务等设施和公共活动空间建设作为开发建设配套要求,明确规模、产权和移交等规定,确保与住宅同步规划、同步建设、同步验收和同步交付,并按照有关规定和合同约定做好产权移交。

97

住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》

第十六条规定,出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。

第三十六条明确,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

第三十八条明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

923

《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》

总体目标:到十四五期末,以省(自治区、直辖市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上

允许各地根据乡村振兴实际需要,打破分项计提、分散使用的管理方式,整合使用土地出让收入中用于农业农村的资金,重点用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出,以及与农业农村直接相关的山水林田湖草生态保护修复、以工代赈工程建设等。

【开元点评】

        2020年三季度,中央政策仍坚持“房住不炒”,落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。
        金融方面:7、8月份以来,房企融资频发,境外融资及债权发行较同期环比均纷纷大幅度增长,大量资金流入地产市场,为了不让违规资金过多流入地产市场,着力防范房地产金融风险,住房城乡建设部、人民银行联合召开座谈会,约谈了12家房企,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,实行“三道红线”政策。
        但是约谈重点房企,并不是为了打压地产行业的发展,其根本目是为了维持地产行业的平稳健康发展。
        城市更新方面:主要从旧城改造出发,2020年工作目标是计划开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,是2019年的近两倍。过去主要是局限在基础类改造,这次扩展到完善类、提升类,某种程度上是城市综合更新改造提升。
        另外8月29日发布《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》,结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作,通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式,因地制宜补齐既有居住社区建设短板。
        城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,未来,将推动建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。作为房地产行业的一份子,我们也将可以贡献出自己的一点力量。
        租赁市场方面:9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,此时正好处于当前长租公寓市场波动幅度较大阶段,因此对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极意义,总体来看,此次条例对承租户给予了更多的保护。
 

02南昌房地产政策

2020年三季度南昌市房地产政策

时间

政策

内容要点

79

《关于培育和支持新洪城大市场做大做强的若干政策(试行)》

为做好洪城大市场整体搬迁工作,确保新市场顺利开业、搬迁后的新洪城大市场持续繁荣稳定经营,自2020829日起给予新洪城大市场三年培育期扶持政策。

730

南昌首批集资房项目落点红谷滩区

岭口路集租房项目位于南昌市红谷滩区岭口路以南,是自然资源部及住房和城乡建设部2019年批准的全国五个城市利用集体建设用地建设租赁住房的试点工程之一,集体建设用地租赁住房不得对外出售或以租代售,不得抵押;坚决杜绝变相开发建设小产权房

813

南昌住房公积金提取业务实现全城通办

南昌住房公积金管理中心通过系统优化、流程精简、岗位培训,从20208月起,实现了各项提取业务的全城通办全城通办即不再要求职工须在办理公积金缴存的网点办理提取业务,凡在南昌市缴存公积金的职工,均可在公积金中心任一办事网点办理公积金提取业务。

925

《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》

925日,20个城市公积金中心代表签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》,南昌公积金与19城互认。南昌住房公积金异地贷款业务目前仅支持武汉、九江两地公积金在南昌购房,而南昌公积金是否能在其他城市购房,取决于其他城市的公积金政策。

以武汉公积金在南昌购房为例,公积金贷款政策执行南昌公积金贷款政策,须连续缴满6个月及以上,第2套可贷,3套及3套以上将不能使用公积金贷款,房产套数以名下所有房产合并计算(比如武汉一套、南昌一套,合计2套,将无法再在南昌使用公积金贷款),贷款发放时间为2-6个月。

927

南昌市自然资源局《南昌市本级存量住宅用地项目清单》

清单中的数据主要来源于土地市场动态监测监管系统,并结合实地情况进行复核,主要涉及三个指标:一个是未动工面积,二是已动工未竣工面积,三是已动工未竣工当中尚未销售房屋的土地面积

【开元点评】

        南昌第三季度楼市在“房住不炒”的大环境下,因城施策,保障楼市平稳健康发展。
        2019年1月,福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获批,而2020年7月底,南昌首批集资房项目确定落点红谷滩区,据悉,南昌云岭置业有限公司作为该项目实施主体,以土地承租的方式在红角洲bt-08-5-01地块建设岭口路集租房项目。
        该项目只租不售,不得抵押,其建设总投资约20000万元;总用地面积约8864平方米,从项目规划设计看,包括2栋高层住宅,总建筑面积约为28000平方米,其中:计容建筑面积约为20000平方米,不计容建筑面积约为8000平方米。
        公积金方面:南昌公积金实现业务提取“全城通办”,并与19城互认互贷。但南昌住房公积金异地贷款业务目前仅支持武汉、九江两地公积金在南昌购房。
        20个城市包括:长江中游城市群省会城市 武汉、长沙、合肥、南昌 与观察员城市 黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春,以及新加入的 宜昌、荆州、鄂州、孝感、天门、仙桃、潜江。
        另外南昌市自然资源局发布《南昌市本级存量住宅用地项目清单》,通过这个清单可以更好的分析土地市场形势,有利于稳住存量,严控增量,从供给端确保房地产市场平稳健康发展。
        根据《2020年南昌市本级存量住宅用地信息汇总表》,截止到2020年8月31日,南昌市存量住宅用地项目共117个。