住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》-腾博会手机版



住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》

作者:开元评估 点击:

        9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,意见反馈截止日期为今年10月8日。征求意见稿包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则8章,共66条。
        此次文件发布,标志着住房租赁政策更加细化,成为住房租赁领域首部条例性文件,旨在规范住房租赁活动,维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展。
        此次条例发布,恰处于当前长租公寓市场波动幅度较大阶段,因此对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极的作用。总结来看,此次政策有几个较大的亮点和值得关注的地方。
具体如下:
01租赁需备案
        第十六条规定,出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案,不得收取任何费用。
        该内容可以认为是有很大的创新和约束性。过去租赁市场在备案方面几乎是空白的,此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。使得“备案”在合同中的地位大增。
        第一次明确“网签备案,不得收取任何费用”、“承租人可以根据租赁合同,按照有关规定申领居住证,依法享受基本公共服务和便利”。该条例出台后,将保障承租人的合法权益,为承租人办理相关手续提供法律依据。
02规范租赁企业
        第十八条至第二十四条,三十八条、五十二至五十三条等,对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任均进行明确规范,将制止租赁乱象、引导行业健康发展。
        2009年中国首家连锁集中式长租公寓运营商——魔方公寓于上海正式成立,2019年,新注册企业量达到37.5万家,同比增长33%,相关租赁企业注册量经历了10年的几何式增长。而近期上海、杭州、广州等多家长租公寓爆雷跑路,很明显市场上根本不需要这么多公寓企业,特别是那种屡次换马甲的长租公寓企业。
        条例出台后,将有利于保障出租方和承租方的合法权益,同时将规范居间行业和房屋租赁企业的行为,有利于整治租赁市场乱象。
03稳租金成监管核心
        第三十六条明确,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。
        这条规定有三个含义。第一、租金指导制度将加快建立,体现了政府对于租赁市场引导的导向,即形成地方“基准租金”的概念。第二、租金公示制度将加快建立,后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三、租金监管制度将加快建立,“稳租金”概念提出,成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”,后续租赁市场发展的过程中,租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。
04“高收低出”受资金管控
        第三十八条明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
        长租公寓的经营模式是:公司从房东手中租下住房,然后再装修、分割出售给租户,本质上是一种中介商业模式,名义上挣的是房屋租赁的差价和对租户的服务费。如果长租公寓要想实现盈利,则需要租客租赁价高于房东出租价。
        长租公寓所谓的“高收低出”就是先用高价从房东手中收得房屋,再以相对较低的价格出租给房客的现象,从而依靠低价吸引租户入住。
        此次政策对于近期长租公寓暴雷事件给予了关注,从诸多倒下的案例中可以看到,不少长租公寓企业所追逐的并不是“中间商赚差价”,而是将其当成了融资杠杆。
        类似规定目的就是对资金进行管控,说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的,想靠长租公寓玩金融,迅速套现获利会是这个领域的第一大红线。
       总的来看,此次条例更多的是对承租人予以保护。