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影响城市房地产评估的环境因素

作者:开元评估 点击:
——开元评估技术部总监曾国盛
        从房地产发展的角度上看影响房地产价值的因素有很多,而房地产估价的难点之一也是影响房地产价值的因素多种多样且难以把握和量化。其中环境因素对房地产价值的影响也占相当比例。本文在环境因素影响房地产价值的机理的基础上,并且结合实际工作中的相关经验,对影响房地产价值的环境因素进行初步的分析。
        随着城市化进程也不断加快,伴随着的城市的生态环境也似乎越来越恶劣,污水的不合理排放、生活垃圾随处可见、各种噪音的污染等给人们的生活带来一定的危害。因而在人们生活水平不断提高的条件下,人们对居住水平的要求也进一步的提高,人们在选择住房时,更加注重环境因素,如小区的绿化、周边的生态环境以及噪音情况等。
        1、环境因素影响评估的内涵
        环境因素是目前以及未来发展中对房地产价值影响最重要的组成部分之一。环境因素有一定的积极影响也存在一定的消极影响。环境因素之所以会影响评估是因为这些不确定的因素会对待估房地产价值产生影响,因而在进行评估工作时必须将所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。环境因素对房地产价值的贬值不仅仅包括环境污染因素,也包括自然条件的限制从而不利于房地产价值的充分实现,引起的房地产价值的贬值。
        2、环境因素影响房地产价值的性质
        2.1环境因素影响房地产价值的相对性
        所谓的相对性是指对环境因素房地产价值产生正面影响的外部性的同时也会对房地产价值产生负面影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加,反之会使房地产价值减少。如在某--确定的自然环境的某些特征会对房地产价值产生的影响,若房地产所处于的市场区域周围拥有河流、湖泊也就是所谓的“江景一线”甚至于靠近海岸的海景房,那么该区域的房地产则具有景观的优势,房地产的价值会增加。但是相对的该市场区域周围拥有河流的同时,或因为防洪疏通工程的不合理或因为自身潜在的诱发因素,有可能发生洪水的或者周边道路漫水;靠近海岸的住房家具甚至室内某些装饰也会因为长期受海风的腐蚀而损坏,均有可能会导致房地产价值下降。
        2.2环境因素影响房地产价值的特殊性
        环境因素影响房地产价值的特殊性是指某一特定环境因素处于不同环境区域都有其自身特殊性的。如在丘陵或者山多的地区,住房位于普通的山丘时其价值不会有特别明显的增加,但是若是在以平原为主的地区,房屋所处位置地形较高或者树木茂密则会增加房地产的价值。
        3、影响城市房地产评估的主要环境因素
        房地产价格的影响因素多而复杂,通常划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素,是指对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素。区域因素,是指对某地区的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素,是指房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素,其中区位因素强调了区位对房地产的极端重要性。房地产的区位可划分为位置、环境、交通以及外部配套设施四个方面来认识。本文所要阐述的环境因素就包含在内。
        一般来说环境可划分为自然环境和人文环境,其中自然环境的一部分可以划分为工程环境。自然环境是一切直接或间接影响人类的、自然形成的物质、能量和现象的总体,即地球的空间环境、阳光、空气、水.土壤、岩石、动植物、以及地壳的稳定性等自然因素的总和。自然环境资源作为一种稀缺资源对房地产的开发,尤其是生态住宅开发有很大价值。工程环境是人类在利用和改造自然环境中创造出来的人工环境。
        影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素,特别在城市中存在着明显区域差异的自然环境因素。对于城市房地产,这方面的环境因素有许多。其中主要有大气、声音、水文、视觉、卫生环境因素。
        3.1大气环境因素
        大气环境和人类生存密切相关,大环境的每一个因素几乎都可影响到人类,大气的质量好坏直接关系人体的身体健康,房地产所处地附近应确保没有难闻的气味、不存在有害气体和各种粉尘以及悬浮颗粒物,大气环境对房地产价值具有重要影响。假若房屋所处地附近有化工厂、公共厕所、垃圾填埋场等,会造成较为严重的大气污染,该地的房地产价格普遍较低;相反临近公园、或者小区绿化较完善的地区,房地产价值则普遍较高。
        3.2声音环境因素
        声音环境影响是种感觉性公害,原因是它不仅取决于噪声强度的大小,而且取决于受影响人当时的行为状态,并与本人的生理与心理因素有关。不同的人,或同一人在不同的行为状态下对同一种噪声会有不同的反应。假若房屋所处地靠近飞机场、车站、大型工厂、娱乐场所以及商业较繁华等人群高度密集的地区都会造成较大的噪声,因此对于住宅、办公等房地产而言,较大的噪声会降低其房地产价值。相反,较低的噪声则会增加房地产价值。
        3.3水文环境因素
        水环境是一个城市必不可少的资源之一。随着生活水平的提高,人们对于居住不仅仅只考虑水文系统的含量储备能力与供水量的大小,反而是更追求水文对居住舒适度的影响。“江景一线”式房地产已成为人们择房的重要标准,周边有湖泊等风景往往成为房地产销售的亮点,能够较大的提高房地产的价值。
        3.4视觉环境因素
        视觉环境主要指人们生活工作中带有视觉因素的环境,视觉环境又主要分为两个,即视觉陈示与光环境。陈示是指各种视觉信息通过一定的形式陈列显示出来。人们生活和工作中的大量活动,都需要良好的光线,而光线的来源有两种,自然采光和人工照明,而采光的好坏对工作和生活的影响很大。假若房屋周边有公园、喷泉或者赏心悦目的绿化带,甚至建筑物之间设计的协调合理,房屋采光充足都可以提高房地产价值;相反,如若周围的广告牌、告示牌安放杂乱,地.上停车场设计不合理,车辆停放杂乱无章,房屋采光不足都会降低房地产价值。
        3.5卫生环境因素
        环境卫生是指城市空间环境的卫生。环境卫生之范围非常复杂而广泛,主要包括城市街巷、道路、公共场所、水域等区域的环境整洁,城市垃圾、粪便等生活废弃物收集、清除、运输、中转、处理、处置、综合利用,城市环境卫生设施规划、建设等。假若房屋周边道路以及小区的公共区域与绿化带整体整洁干净,生活垃圾分类合理都会使房地产的价值增加。相反,如果周遭垃圾杂乱无章的堆放,以及肮脏破旧的周边环境,则会大大的降低房地产的价值。
        4、重视影响城市房地产评估的主要环境安全因素
        环境安全是指不威胁人类健康,不破坏人类关系的生态环境和自然资源的良好的存在状态。环境安全主要包括了对人类本身和人类关系两个主体不受影响,不受到破坏的环境的安全。而在房地产评估中,主要考虑环境安全因素对人体健康安全方面的影响,从而影响对房地产价值的评估。本文主要从建筑安全因素、消防安全因素室内装修安全因素三个方面进行考虑。
        4.1建筑安全因素
        合理的建筑物设计及建造的质量,能够为人们的生命财产安全提供重要保证。豆腐渣工程不具备安全使用保证的建筑物无法保证人们的生命财产安全,因而是毫无价值可言的。例如屋顶与房屋外墙是重要的组成部分,但是若当墙柱与墙面存在剥落、裂缝现象时,估价人员应给予重视。对于地面,如果有裂缝、空鼓、起砂,木地板有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时,也应引起高度重视。从而在现场查勘后做出准确的房地产估价。
        4.2消防安全因素
        高层建筑一般都会有消防通道作为火灾发生时的重要逃生手段。因此,评估人员在对电梯公寓及办公楼进行评估时,应对楼道进行仔细地检查。要求楼道能够满足消防紧急通道的要求,避免在楼道中堆放过多的杂物。此外对于商业房地产特别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价,应严格检查其疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。
        4.3室内装修安全因素
        随着人们对室内装修要求的提高,人们越来越愿意投入大量的人力、物力、财力在房屋装修工程之中,装修上的花费也越来越大,但是安全始终是最关键的要素。评估人员进行现场查勘时应重视装饰材料。室内装修环境安全隐患主要来源于装饰材料所释放的有毒性气体,如甲醛、苯、氨等,给人们的身体造成较大的损害,危及人们的生命财产安全。在对房地产价值进行评估时应充分地考虑。
        5、结束语
        综上所述,社会主义市场经济的快速发展,城市化进程也不断加快,在这种状况下,人们对住房的条件不在是只考虑附近的商圈和交通等等,更注重考虑周围的环境因素,对居住的环境舒适度及绿化程度要求越来越高,因而笔者认为未来环境因素对房屋价值的影响将越来越大,所以要综合的对房产价值进行评估,一定要综合全方面的因素进行考虑。